Ваш город...
Россия
Центральный федеральный округ
Белгород
Брянск
Владимир
Воронеж
Иваново
Калуга
Кострома
Курск
Липецк
Москва
Московская область
Орел
Рязань
Смоленск
Тамбов
Тверь
Тула
Ярославль
Северо-Западный федеральный округ
Архангельск
Великий Новгород
Вологда
Калининград
Ленинградская область
Мурманск
Петрозаводск
Псков
Санкт-Петербург
Сыктывкар
Южный федеральный округ
Астрахань
Волгоград
Краснодар
Крым/Севастополь
Майкоп
Ростов-на-Дону
Элиста
Северо-Кавказский федеральный округ
Владикавказ
Грозный
Дагестан
Магас
Нальчик
Ставрополь
Черкесск
Приволжский федеральный округ
Ижевск
Йошкар-Ола
Казань
Киров
Нижний Новгород
Оренбург
Пенза
Пермь
Самара
Саранск
Саратов
Ульяновск
Уфа
Чебоксары
Уральский федеральный округ
Екатеринбург
Курган
Тюмень
Челябинск
Югра
ЯНАО
Сибирский федеральный округ
Абакан
Барнаул
Горно-Алтайск
Иркутск
Кемерово
Красноярск
Кызыл
Новосибирск
Омск
Томск
Дальневосточный федеральный округ
Биробиджан
Благовещенск
Владивосток
Магадан
Петропавловск-Камчатский
Улан-Удэ
Хабаровск
Чита
Южно-Сахалинск
Якутск
Интервью

Это должна быть максимально прозрачная система

Это должна быть максимально прозрачная система
Фото пресс-службы АО «БИК», Дмитрия Ладыгина и belrn.ru
Белгородцы предложили свой опыт и инициативы, чтобы сделать массовым индивидуальное жилищное строительство в регионах.

Генеральный директор АО «БИК» и ГУП «Фонд поддержки ИЖС» Антон Иванов поделился идеями развития ИЖС с журналистами Информационно-аналитического издания Sm.Newsна пресс-конференции. Для удобства читателей мы подготовили этот обширный материал в форме интервью.

Для справки

Нацпроект «Жильё и городская среда» поставил перед страной задачу увеличить ввод жилья до 120 млн квадратных метров в год. В частности, это подразумевает, что ввод индивидуального жилья возрастёт с ежегодных 30-36 млн кв. м. до 40 млн. кв. м.

Компании, ответственные за реализацию программ ИЖС в Белгородской области уверены, что достичь таких показателей можно при комплексном и системном подходе, а потому АО «БИК» выступает с инициативой создать сеть Региональных операторов развития ИЖС. В своих предложениях белгородцы опираются на десятки лет успешной практики.

Вопрос: Антон Александрович, в чем суть вашей новой инициативы?

Антон Иванов:Мы выступили с предложением создать сеть региональных операторов со специальными условиями деятельности в рамках единой программы развития индивидуального жилищного строительства. Анализ нашей практики позволяет прийти к выводу, что масштабные задачи по увеличению ввода ИЖС в соответствии с нацпроектом можно решать только системно и комплексно. В каждом регионе должны быть организации, ответственные за все блоки работ в рамках общей программы. Координирующие структуры с особым режимом деятельности могут существенно ускорить процессы вовлечения земли в ИЖС, обеспечить контроль за вводом и своевременное планирование строительства инженерной и социальной инфраструктуры, подбор наиболее эффективных для региона типовых решений в рамках индустриализации, развитие кредитных механизмов.

Как оценивают ваши предложения другие эксперты в сфере ИЖС?

Инициативу поддержали 12 октября на «круглом столе» Совета Федерации, посвященном перспективам развития индустриального строительства индивидуальных жилых домов. Как отметил первый заместитель председателя Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Аркадий Чернецкий, сконцентрировать возможности и ответственность за развитие индивидуального строительства в региональной власти через создание региональных операторов — хорошее предложение, которое обязательно поддержит Комитет.

Государство значительно помогает частному строительству?

Мер поддержки действительно много. Но если не подходить системно, эффект может быть не таким масштабным, как мы ожидаем. Ведь 120 млн кв.м жилья, из которых 40 млн кв.м ИЖС — это большой и непростой план. Но выполнить его можно, если просчитывать на несколько шагов вперед, потому что все меры поддержки индивидуального жилищного строительства имеют отложенный характер и работают в комплексе. Опять же из опыта мы знаем, что текущие меры поддержки, заложенные в этом году, дадут значительный эффект только через два-три года. Пример — бесплатная раздача 6000 земельных участков АО «БИК» в 2008 году. Начался строительный бум, но на показателях ввода жилья это отразилось в2011-2012 годах. Поэтому действенные механизмы надо запускать уже сейчас и лучше определить ответственным за исполнение каждого из них региональных операторов.

Что же поможет другим регионам быть успешнее?

На наш взгляд, для решения задач развития ИЖС нужно, в первую очередь, ответить на три вопроса. Первое — это доступная земля в достаточном количестве. Второе: эта земля должна быть обеспечена всей инженерной и социальной инфраструктурой, а также дорогами. И третье: на рынке должны быть выгодные финансовые продукты как для населения, чтобы покупать и строить дома самостоятельно, так и для бизнеса. Но в рамках комплексных программ, реализацию которых будут координировать специализированные госорганизации.

Именно так организована работа в Белгородской области?

Да, в Белгородской области были созданы два оператора «Фонд поддержки ИЖС» и «Белгородская ипотечная корпорация», которые на протяжении 25 лет успешно справлялись со всеми задачами. И сейчас доля индивидуального жилья у нас составляет 85 % — это рекорд для всей страны. Чтобы другим регионам стремиться к таким цифрам, как раз и нужны региональные операторы. В текущих правовых условиях без этого не обойтись. Ведь из-за множества нормативно-правовых препятствий даже при большом желании нужны месяцы, а то и годы, чтобы, к примеру, вовлечь какую-то территорию в градостроительную деятельность.Это высокие госпошлины, длительные процедуры предоставления с торгов земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, длительные процедуры территориального генерального планирования.А потом ещё возникает вопрос кадастровой стоимости, которая порой даже выше стоимости рыночной. Земля в итоге становится недоступной по цене. И как её потом раздавать людям?

Каким же должен быть региональный оператор для ускорения прогресса?

Нужен региональный оператор, как специальный субъект правоотношений, правительственная организация, с упрощёнными процедурами в рамках земельного, градостроительного законодательства.Когда операторы будут в ускоренном порядке получать землю и раздавать ее на льготных условиях, станет возможным комплексное освоение территорий и существенный рост масштабов ИЖС в нужном темпе.

Насколько сложно организовать необходимые структуры?

Безусловно, это непростой процесс. Оператор должен быть правительственной организацией и работать с чёткой и прозрачной системой учёта. Необходим механизм электронного взаимодействия, который позволит исключить факты коррупции и превышения полномочий.Кроме того, автоматизация и переход в электронный формат деятельности такого оператора необходимы для учёта земельных ресурсов. Они позволят взвешенно принимать управленческие решения в плане развития территорий, инженерной и социальной инфраструктуры, дорожной сети.

Насколько сложно органам власти справляться с проблемой и как много в сфере ИЖС участников?

Да, есть органы власти, которые, по идее, должны этим заниматься. Но мы понимаем, что когда есть специализированный участник, то ошибок и недочётов будет гораздо меньше – ведь масштаб огромный. Оператор будет ориентироваться на свод унифицированных правил, методик, бизнес-процессов, грамотно взаимодействовать и координировать действия властей всех уровней, сетевых компаний, частных и корпоративных застройщиков. У каждого участника этих взаимоотношений свои интересы, чтобы учесть их, должен быть медиатор, заинтересованный в общем направлении, которым как раз и будет региональный оператор.

А как быть с нехваткой средств у населения?

Что такое доступный финансовый ресурс? Это банковский кредит с выгодной процентной ставкой, понятными и несложными залоговыми требованиями и условиями его получения как для населения, так и для организаций. Мы видим, что только через индустриализацию индивидуального жилищного строительства, через комплексный подход можно добиться появления на ипотечном рынке таких продуктов. Почему? Потому что для банка индивидуальное жилищное строительство сейчас — это высокорисковый объект кредитования из-за особенностей залоговой базы. А индустриализация индивидуального жилищного строительства позволит унифицировать процессы и сделать их понятными для банков. Им будет понятна себестоимость каждого продукта и, соответственно, они смогут снизить свои риски и предоставить более выгодные кредитные продукты для населения и застройщиков.

Индустриализацию надо понимать как участие компаний?

Индустриализация ИЖС — это профессиональный подход к строительству индивидуальных домов, который приходит на смену хозяйственному способу и необходим для эффективного развития сектора загородной недвижимости.Речь о стандартизации технологий и проектов, создании каталога типовых домов нескольких модификаций в разном ценовом сегменте. Это необходимо, чтобы вывести ИЖС из высокорисковой сферы для банков. Типизация залоговой базы и строительных процессов позволит кредитным организациям предоставлять конкурентные продукты на ИЖС физическим лицам и корпоративным застройщикам.

Мы видим, что в некоторых существующих микрорайонах ИЖС спустя годы нет школы или дороги. Как быть с ними?

На собственном опыте мы убедились, что строить исключительно ИЖС — это неправильно. Правильно — подходить комплексно. То есть мы должны делать симбиоз малоэтажной и сблокированной жилой застройки. Это даёт увеличение плотности населения, и, соответственно, рациональное и быстрое развитие социальной инфраструктуры. Ведь в микрорайоне ИЖС, где всего 800 домовладений, строить отдельный детский сад или отдельную школу — это просто нецелесообразно и нерентабельно. А если у нас будет комплексно-кластерный подход, то тогда эти вопросы будут решаться автоматически. Поэтому нужны мастер-планы развития территорий, планирование не на один год. Это что касается социальной инфраструктуры. В тех микрорайонах, где было отставание по строительству инженерных сетей, мы завершаем строительство в текущем году. Вот тут опять возникает вопрос появления операторов, которые с помощью онлайн-платформ управления ИЖС будут более точно планировать строительство коммуникаций. Мы ввели такой инструмент в 2019 году, что очень помогло систематизировать проблемы и оперативно их преодолеть. Кроме того, нам потребовались большие ресурсы областного и федерального бюджетов. Нам очень помогла действенная федеральная программа «Стимул». Но, хотелось бы для того же оператора более простых условий участия.

Антон Александрович, а как, по-вашему,создание региональных операторов отразится на стоимости квадратного метра?

На наш взгляд, когда индустриальное ИЖС перейдёт в массовый сегмент, то себестоимость будет снижаться. Но в текущих условиях, когда идёт увеличение стоимости квадратного метра, это обусловлено высоким спросом. То есть увеличивается спрос, предложение не успевает за ним, продавцы жилой недвижимости поднимают цену, чтобы сбалансировать спрос и предложение. Региональный оператор ИЖС не будет заинтересован в извлечении прибыли.Он выйдет на рынок с бесплатной или дешёвой землёй, с понятными кредитными продуктами, которые разработает вместе с банками.Но при этом выработает ряд условий для застройщиков. Это простимулирует вовлечение в индивидуальное жилищное строительство малого и среднего бизнеса, у которых норма прибыли гораздо ниже.Впоследствии, мне кажется, даже индустриальное ИЖС от застройщика будет ниже по стоимости, чем, например, в жилье многоквартирных домах. При этом нужно не забывать успешный опыт Белгородской области, когда людям предоставляют льготные займы и они строят самостоятельно хозспособом — это действительно очень большая доля строительства. И во многих регионах, мне кажется, это будет единственным правильным способом поддержки ИЖС. Здесь стоимость напрямую зависит от себестоимости материалов и рабочей силы.

Как вы поняли, что в стране сложился запрос на такую программу?

Запрос от регионов к Белгородской области поделиться успешным опытом ИЖС имеет место быть уже на протяжении последних 25 лет. Только за последние два года представители больше 40 регионов побывали в Белгородской области, в том числе для обмена опытом развития индивидуального жилищного строительства. И, как показывает практика, во всех регионах, где индивидуальное жилищное строительство имеет хоть какой-то вес в вводе жилья, есть такой региональный участник в той или иной степени, с тем или иным названием. Единственное отличие — их уровни полномочий, компетенций и обеспеченности земельными и финансовыми ресурсами.

Каким вы видите воплощение белгородских предложений?

На наш взгляд, на базе таких региональных операторов совместно с Минстроем, ДОМ.РФ и Агентством стратегических инициатив, с которыми мы сейчас активно взаимодействуем, необходимо выработать ряд унифицированных требований. Это будет такой чек-лист, который будет обязан выполнить каждый регион, чтобы индивидуальное жилищное строительство на его территории начало развиваться. А потом у каждого региона с учётом его специфики должен быть ещё свой дополнительный чек-лист: что он должен сделать, чтобы ИЖС заработало на его территории. Ведь строительство домов на территории, например, Северо-Западного региона и Северо-Кавказского существенно отличается.

Подразумевает ли это изменения в федеральном, местном законодательстве?

Действительно, необходимо провести большую работу в рамках законодательной инициативы, чтобы внести изменения в Земельный кодекс, Градостроительный кодекс, в ряд подзаконных нормативных актов, которые останавливают развитие ИЖС элементарно на бюрократическом уровне.

Учитывался ли опыт других регионов?

Что касается положительных кейсов, то за пределами нашей области мы многое увидели для себя. Но самым важным был не успешный опыт, а наоборот, проблемный — чтобы понять, как делать не надо, либо что нужно исправить. Где-то очень много федеральной земли. Соответственно, мы понимаем, что там надо упростить процедуру вовлечения объектов федерального значения в градостроительную деятельность. Где-то много, наоборот, частной земли, то есть земли вокруг агломераций скупили частные инвесторы, и теперь нужно придумать, как их заинтересовать, вовлечь в инвестиционную деятельность. Тут должны быть такие механизмы, дорожные карты, чтобы владельцу земли захотелось построить коттеджный посёлок или просто вложить землю, как инвестицию,в развитие территорий. А где-то, например, существуют сложности с законодательным регулированием: нет элементарных региональных актов, которые помогают развитию индивидуального жилищного строительства. И таких моментов очень много.

Антон Александрович, помнится, вы тоже хотели консолидировать и стимулировать небольшие компании застройщиков. Какие-то есть подвижки на этот счёт? Появились инвесторы?

Этой задачей мы занялись текущей весной. На сегодня 26 профессиональных застройщиков стали участниками направления, выдано 255 участков.Первые дома введены в микрорайоне Таврово-9. Участки для индивидуального жилищного строительства предоставляют предпринимателям-профессионалам на льготных условиях, причём срок обременений сокращён до года. Базовые требования — начать стройку в пределах полугода после подписания сделки и ввести дом в пределах годичного срока. Это наше новое направление по поддержке бизнеса стартовало в апреле, а уже есть хорошие результаты.

Кроме того, продолжается строительство коттеджного поселка «Новые Сады», где небольшие корпоративные застройщики получили участки и строят там дома с последующей реализацией.

Насколько, по-вашему, индивидуальному жилищному строительству поможет цифровизация процессов?

Электронный подход к работе исключает массу ошибок, снижает риски и коррупцию.Например, «Белгородская ипотечная корпорация» создала свой продукт, мы завершаем его настройку, называется «Цифрозём». В нём описаны все бизнес-процессы ИЖС Белгородской области, начиная от выбора земельного участка и заканчивая подачей заявки в МРСК для подключения его к сетям. И все эти процессы мы описываем по стандарту ISO 9000. После этого мы их переводим в электронный вид. На нашей цифровой платформе человек сможет онлайн, без посещения офиса совершать сделки по покупке участка, регистрации, в дальнейшем — даже для заключения договора подряда. Таких платформ на самом деле много, просто нам кажется, что на безе регионального оператора это должно как-то консолидироваться, чтобы у людей было доверие к организации, которая за всё в ответе.

На какой стадии сейчас проработка вашего предложения?

Мы сейчас дорабатываем ту позицию, которую нам хотелось бы увидеть как профессиональному субъекту в рамках развития ИЖС, чтобы федеральная программа заработала в полной мере. Мы ведём и продолжаем вести консультации в этой части.Кроме того, мы не останавливаемся на достигнутом. Мы продолжаем совершенствовать работу, используя собственный имеющийся инструментарий.Мы показываем историю успеха, чтобы к нам прислушались, и наше мнение повлияло на развитие ИЖС в стране.

А как насчёт частников? Пример: у знакомых 2,4 гектара вблизи города, но это земли сельхозназначения. Есть планы охватить такие территории?

Региональный оператор мог бы выступать центром компетенции и принятия решений, в том числе, и для частных инвесторов. УАО «БИК» есть механизм обмена таких земель сельхозназначения на земли, вовлечённые в градостроительную деятельность, на готовые земельные участки. Это делается в определённой пропорции, которая устанавливается в правовых взаимоотношениях. Кроме того, если таких владельцев земли несколько, то территория, например, в 6 гектаров с тремя владельцами уже интересна для комплексного развития территорий.

Это гипотетически?

Этот механизм уже сейчас работает. Если к нам придёт владелец пая, и мы увидим перспективу развития этой территории, то мы с ним соглашаемся и производим мену. Либо договариваемся, что после вовлечения этой земли в градостроительную деятельность, мы владельцу пая, например, выделим два участка, которые будут свободны от каких-либо обременений и обязательств по оплате инженерной инфраструктуры или срокам строительства.

Антон Александрович, а с ресурсоснабжающими организациями — газ, электричество — вам проще становится работать или всё сложнее?

В каждом регионе могут быть иные условия, отношения, экономическое состояние сетевых организаций. В Белгородской области отдельные условия. В плане взаимодействия и понимания у нас всё стабильно, потому что мы друг друга слышим. Инвестпрограмма формируется в соответствии с нашими пожеланиями, но с учётом возможностей сетевой компании.Такой механизм может быть чужд для других регионов, как для самих сетевых компаний, так и для органов власти. До этого нужно показать, каким должен быть алгоритм. Опять же, мы может далее создать такие специальные нормы, которые бы заинтересовывали сетевую компанию сотрудничать с органами власти.

А как сейчас без региональных операторов происходит такое взаимодействие в других регионах?

В текущих условиях в других регионах орган власти, ответственный за подключение к инженерной инфраструктуре, собирая заявки, выступает как посредник-оператор. Но он решает этот вопрос в рамках региона. А мы понимаем, что индивидуальное жилищное строительство должно работать как отдельный институт, которому требуется отдельное внимание. Мы говорим, что это должен быть оператор с такими полномочиями и с такой репутацией, чтобы сетевые компании с ним вели диалог. Поэтому в других регионах это просто будет новая структура, которая будет постепенно набирать свой политический и административный вес.

Как вы считаете, как существующие требования по срокам строительства и существующие обременения влияют на развитие ИЖС?

Эти все мероприятия, которые были введены на территории Белгородской области, были направлены, во-первых, на исключение спекулятивных действий. Земля ведь продаётся не на рыночных условиях, а на льготных. Во-вторых, что касается сроков строительства и обременений: мы таким образом планируем ввод жилья. По срокам можем понять, когда та или иная территория будет застроена и потребуется коммунальная инфраструктура. Например, через год здесь понадобится электричество, а через два — вода и канализация, через три или четыре — газ.А дороги нужны будут только через пять лет, чтобы не разрушить дорожное полотно, потому что там ещё низкий процент застройки, ещё не проведены все сети. Такие ограничения должны применяться и в последующем. Может быть, не в том виде, не в тех сроках, не в тех механизмах, которые мы используем. Потому что даже мы свои механизмы за прошедшие два года серьёзно поменяли: и систему штрафов, и систему требований и контроля — где-то сделали либеральнее, а где-то, наоборот, ужесточили. Это происходит с учётом региональных особенностей. Поэтому в каждом регионе предложенный нами и федеральным центром механизм будет дорабатываться с учётом конкретных особенностей и развития.

Вопрос об эстетике строительства: индустриализация ИЖС как-то улучит внешний вид микрорайонов частной застройки?

Поэтому на территории Белгородской области и появились такие нормативные акты, как Правила благоустройства. Мы теперь понимаем, что необходимо не только строить, но и строить красиво. Так что индустриализация, которая подразумевает типологию, каталог типовых решений домов, безусловно, упорядочит архитектурный облик районов индивидуальной застройки.

Насколько в среднем индустриализация ИЖС повысит стоимость жилья, построенного компаниями? Как минимум на базу налогообложения?

Если привлекать непрофессиональных рабочих, возводить дома хозспособом, можно избежать налога с доходов. Отсюда и более низкая себестоимость строительства. Но в итоге разница с индустриальным строительством составляет не более 3000-5000 рублей на квадратный метр в зависимости от площади дома. Но оценивать стоит не только в стоимостном эквиваленте, но и во временном эквиваленте. Кроме того, когда ты строишь с помощью специалистов по каждому виду работ, то кто-то должен контролировать качество, объём работ. И у нас очень много примеров, когда людей и обманывали, и строили некачественно. Недаром существует понятие: «Дом строили для себя или на продажу?». Как раз индустриализация исключит такую разницу: строительство по унифицированному проекту включает в себя контроль со стороны банка и регионального оператора. Когда ты строишь исключительно за свои деньги, то можешь отступить от проекта. А если будешь строить по шаблону, то у тебя будет понятное качество и понятная себестоимость. Со временем с ростом масштабов индустриализации себестоимость будет только ниже. Просто должны быть как демократичные, так и более дорогие проекты.

Антон Александрович, одно время на федеральном уровне очень активно говорили о поддержке деревянного домостроения. Что вы думаете о его перспективах в средней полосе России?

Всё зависит от менталитета и наличия того или иного ресурса. В северных регионах люди привыкли жить в деревянных домах. Для Белгородской области это чуждая технология. Но с нами уже сотрудничает такой корпоративный застройщик, у которого из девяти домов половина продана. Покупатели есть, потому что деревянное домостроение, особенно каркасное, снижает себестоимость, в том числе за счёт сроков строительства. Кроме того, Президент в своих недавних выступлениях говорил, что нужно поддерживать деревянное домостроение. Наверное, это самый быстрый способ решения жилищного вопроса в рамках ИЖС. В любом случае, мы должны предлагать рынку все варианты. Например, в «Белгородской ипотечной корпорации» есть и свой продукт: гибрид промышленного металлокаркасного и каменного домостроения. Это быстровозводимое и надежное жильё.

Что вы думаете насчёт страхования жилья?

Есть выбор, но от него зависят банковские проценты. Думаю, со временем культура страхования жилья будет только расти.

Спасибо!

Яндекс.Метрика